Altbausanierung
Aus alter Substanz wird zeitgemäßer Wohnraum
Ausgangslage
Kein Altbau gleicht dem anderen
Berlin hat einen der größten historischen Wohnungsbestände Europas. Zwischen einem Gründerzeithaus von 1900, einer Siedlungswohnung der zwanziger Jahre und einem Nachkriegsbau der fünfziger Jahre liegen jeweils andere Konstruktionen, andere Materialien und andere Schwachstellen.
Für die Sanierung heißt das: Der Aufwand lässt sich nicht aus der Adresse ablesen. Selbst zwei Wohnungen im selben Haus können unterschiedlich weit sein, je nachdem, was frühere Eigentümer verändert haben. Wir beginnen deshalb mit einer Aufnahme vor Ort und nicht mit einem Angebot aus der Schublade.
Umfang
Was den Aufwand tatsächlich bestimmt
Die Kosten einer Sanierung entstehen selten dort, wo sie vermutet werden. Neue Oberflächen sind planbar. Aufwendig wird, was hinter ihnen liegt.
Drei Punkte entscheiden fast immer über den Umfang eines Projekts.
Konstruktion
Holzbalkendecken, massive Ziegelwände, spätere Betondecken: Das Baujahr bestimmt, welche Eingriffe ohne zusätzliche Ertüchtigung möglich sind.
Haustechnik
Leitungen aus den sechziger und siebziger Jahren sind meist am Ende ihrer Nutzungsdauer. Ob sie in der Wand oder im Estrich liegen, verändert den Aufwand erheblich.
Tiefe des Eingriffs
Eine Renovierung mit neuen Oberflächen ist etwas anderes als eine Sanierung bis auf den Rohbau. Dazwischen liegt der größte Teil aller Projekte.
Vorgehen
Von der Aufnahme bis zur Übergabe
Als Generalunternehmer übernehmen wir die Ausführung mit allen Gewerken. Für Termine, Kosten und Qualität bleibt eine Stelle verantwortlich.
- Aufnahme vor Ort: Konstruktion, Leitungen, Fenster, Feuchte
- Statische Prüfung durch einen Tragwerksplaner, wo Wände geöffnet werden
- Künftigen Grundriss entwerfen und mit dem Bauherrn abstimmen
- Gewerke ausschreiben und vergeben
- Ausführung mit fester Bauleitung vor Ort
- Abnahme, Mängelbeseitigung und Übergabe mit Dokumentation
Herausforderungen
Womit im Altbau zu rechnen ist
Wer im Bestand baut, arbeitet zu Beginn mit unvollständigen Informationen. Ein Teil zeigt sich erst, wenn geöffnet wird. Diese Punkte kommen regelmäßig vor.
Statik ist selten eindeutig dokumentiert. Ob eine Wand trägt, lässt sich nicht immer am Plan ablesen, denn alte Bestandsunterlagen stimmen häufig nicht mit dem überein, was tatsächlich gebaut wurde.
Feuchtigkeit zeigt sich oft erst nach dem Rückbau, vor allem an Anschlüssen zu Bad und Küche und an erdberührten Bauteilen.
Schadstoffe sind in Gebäuden bis in die achtziger Jahre möglich, etwa Asbest in Kleberesten oder in Bodenbelägen. Eine Untersuchung vor dem Rückbau schafft Klarheit und verhindert Baustopps.
Denkmalschutz betrifft in Berlin viele Gründerzeitbauten. Fenster, Fassade und teilweise auch Grundrisse sind dann abstimmungspflichtig. Das verlängert die Vorbereitung, schließt aber selten etwas aus.
Bewohnter Bestand bestimmt den Ablauf mit. Lärmzeiten, Zugänge und der Schutz der angrenzenden Wohnungen gehören dann in die Planung, nicht in die Improvisation.
Nächster Schritt
Sie planen eine Altbausanierung?
Wir klären mit Ihnen, was erhalten werden kann und welche Maßnahmen Ihr Gebäude wirklich braucht.
